https://mobirise.com/

Критика Закона
о квартирной собственности и
квартирных товариществах

Статья 17. Устав квартирного товарищества

(1) У квартирного товарищества может быть устав.

(2) Уставом можно предусмотреть условия, которые не противоречат закону или соглашению об особой собственности. Если положение устава противоречит закону, то применяется положение закона. Если положение устава противоречит соглашению об особой собственности, то применяется положение соглашения.

Вывод:

Нужен ли устав, если все дейсвия диктует закон?


Статья 18 Местонахождение и место деятельности квартирного товарищества

(1) Местом нахождения квартирного товарищества является место нахождения его правления. Если квартирное товарищество не имеет правления, то местом нахождения квартирного товарищества является место нахождения квартирных собственностей.

Вопрос:

На что указывает эта статья, если порой член правления живет и находится за пределами данного КТ?


Статья 20. Общее собрание квартирных собственников

(1) Решения, принимаемые большинством голосов, согласно настоящему закону или соглашению квартирных собственников, принимаются на общем собрании квартирных собственников. К общему собранию квартирных собственников, дополнительно к установленному в настоящем законе, применяются положения пунктов 1–5 части 1 статьи 19, статей 20 и 20.1, частей 6–9 статьи 21, частей 1 и 1.1 статьи 22, частей 1 и 2 статьи 23, а также статьи 25 Закона о некоммерческих объединениях относительно общего собрания членов некоммерческого объединения.

(2) Общее собрание квартирных собственников правомочно принимать решения, если участвующим в нём квартирным собственникам принадлежит свыше половины голосов и свыше половины долей долевой собственности, если уставом не предусмотрено иное.

Вывод:

Если устав отсутствует, как тогда быть? По голосам или по кв. метрам КТ правомочно принимать решения? Непонятно,если одна критерия из них не выполнена, то тогда кворума никогда не будет.

Пример:

Допустим, одному собственнику принадлежит по площади более половины доли дома, а по квартирам он имеет - один голос. Другие собственники, допустим, три квартиры с меньшей долей, но каждая квартира имеет по одному голосу, значит перевес голосов в три раза, а по долевым долям - нету. 

Очень спорный момент, может привести к конфликту и вводит в заблуждение как КТ, так и собственников, особенно, если устава нет. Как можно ссылаться на положение в уставе по данному пункту, если устав будет необязателен? 


Статья 21. Принятие решения без созыва собрания

(1) Квартирные собственники имеют право принимать решения без созыва общего собрания квартирных собственников.

(2) Правление отправляет всем квартирным собственникам проект решения, названного в части 1 настоящей статьи, указывая срок, в течение которого квартирный собственник должен представить свою позицию об этом.

Вопрос:

Как отправляет? В каком виде отправляет! Каким образом доставлены должны быть документы, ведь очень многие уезжают из дома. Какой разумный срок для уведомления (если нет устава)? 


Статья 22. Право голоса на общем собрании

(1) На общем собрании квартирных собственников, каждая квартирная собственность даёт один голос. Уставом квартирного товарищества можно предусмотреть, что каждый квартирный собственник имеет один голос, независимо от числа принадлежащих ему квартирных собственностей или что число голосов определяет размер доли долевой собственности квартирной собственности.

Вопрос:

Как принимать решение если нет устава (данная ситуация описывалась выше)? По голосам или по кв. метрам КТ правомочно принимать решения? Непонятно,если одна критерия из них не выполнена.


В ст. 24 (3) нового закона сказано:

ст. 24 (3)Квартирное товарищество не должно иметь правление, если число квартирных собственностей не превышает десяти или если все квартирные собственности принадлежат одному лицу

ст. 24 (4) При отсутствии правления квартирные собственники руководят и представляют квартирное товарищество совместно

 Из данных пунктов закона получается:

 - всех собственников малоквартирных домов заносят в регистр.

- все договоры, иски и т.г. должны подписывать все собственники. А если хоть одного собственника нет, то любая сделка считается ничтожной

- в случае если меняется собственник, то надо еще владельцу пройти целую процедуру для удаления себя из записи в регистре, он в свою очередь заниматься этим не будет. 

Вывод:

Передача доверенности невозможна по ряду причин, поэтому данный пункт закона усложнит ведение хозяйственной деятельности дома.


Статья 35. Обычное управление

(1) Решения по вопросам обычного управления предметом части долевой собственности квартирной собственности принимают квартирные собственники на основании большинства голосов, если уставом квартирного товарищества не предусмотрены более строгие требования.

(2) В качестве обычного управления рассматривается прежде всего следующая деятельность:

1) обычное содержание в порядке и ремонт предмета долевой собственности;

2) заключение договоров для услуг, потребляемых через квартирное товарищество;

3) заключение договора страхования от ущерба, исходящего из стоимости восстановления предмета долевой собственности;

4) страхование ответственности квартирного товарищества;

5) создание ремонтного фонда и резервного капитала соответствующего размера;

6) взятие заёма или иного аналогичного заёму денежного обязательства, если его размер не превышает сумму хозяйственных расходов квартирного товарищества за предыдущий хозяйственный год;

7) заказ энергетического аудита и энергетического паспорта.

Статья 36. Взятие заёма

(1) Решение о взятии заёма или иного аналогичного заёму денежного обязательства, если это обязательство самостоятельно или вместе с существующими обязательствами превышает сумму хозяйственных расходов квартирного товарищества за предыдущий хозяйственный год, можно принять большинством голосов, установленным в части 3 статьи 9 настоящего закона.

Ст 9.ч3:

(3) Возникновение положения, названного в пункте 1 части 2 настоящей статьи, предполагается, если за соответствующее решение общего собрания квартирных собственников отдано свыше половины от всех голосов тех квартирных собственников, которым принадлежит свыше половины долей долевой собственности.

Вывод:

На собрании должны протоколироваться отдельно решения по обычному голосованию и сложному, ответственному, или проводить в несколько этапов, например: сначало – по обычному голосованию (поднятие руки), следующее – по сложному, ответственному (по долям долевой собственности)

- считаем, что это усложняет проведение собрания и приводит к сознательному отсутствию собственника на данном собрании во избежание дополнительных затрат.

В чем же сложность собрания?

Например: У нас есть дома, где 215 квартир. Пришедших на общее собрание должно быть минимум - 108 квартирособственников, но кворума может и не быть при подсчете долей долевой собственности.

Сколько времени уйдет на подсчет долей долевой собственности, чтобы определить правомочность проведения собрания?

Сколько времени понадобится для подсчета долей долевой собственности, если на повестке стоит пункт взятие займа или иного денежного обязательства , где решение на собрании принимается большинством голосов, если этому большинству принадлежит больше половины долей долевой собственности ? Это не просто поднятая рука, а еще и с квадратными метрами.

Значит, надо сначала будет в протокол занести всех собственников голосовавших "ЗА" и "ПРОТИВ", затем подсчитать доли долевой собственности для определения кворума данного пункта, чтобы понять дальнейший переход к другому пункту собрания. А если на повестке собрания стоит несколько пунктов, где требуется подсчет долей долевой собственности?

С уверенностью можно говорить о том, что не все собственники выдержат данную процедуру, и к моменту рассмотрения следующего пункта повестки собрания уже не с кем будет принимать решение. По этой причине у собственника вообще отпадет желание ходить на собрания.

Сознательное отсутствие собственника заключается в том, что собственник с большими долями долевой собственности умышленно перестанет ходить на собрания во избежание дополнительных денежных затрат.


Статья 42. Пеня и возмещение расходов по взысканию

(1) Если квартирный собственник затягивает с уплатой хозяйственных расходов, то квартирное товарищество может потребовать от него уплаты пени в размере, установленном во втором предложении части 1 статьи 113 Закона об обязательственном праве.

(2) Если квартирное товарищество может потребовать пеню, то оно может потребовать от квартирного собственника возмещения расходов по взысканию долга в размере и на условиях, установленных в Законе об обязательственном праве.

Вывод:

Начисление пени будут происходить непропорционально выставленным счетам КТ от поставщика услуг, так как есть разница в пени и у каждого поставщика размер пени и они в разы превышают те пени, которые предусматриваются новым законом. Государственно регулировать пени по этим размерам - это очень важная услуга для сохранения и благополучия дома, и здесь неразумно применять коммерческие % пени. Это нарушает конституционное право на жилье и поставит большое денежное давление на КТ при наличии большого числа должников в доме. А если таких десять и больше?

По существующему действующему закону определена нормальная величина неустойки - пени.

 

Статья 51. Годовой хозяйственный отчёт

(1) Если квартирное товарищество должно составлять Годовой хозяйственный отчёт, то к его составлению, представлению и утверждению применяются положения частей 1–4 статьи 36 Закона о некоммерческих объединениях относительно Годового хозяйственного отчёта некоммерческого объединения с особенностями, установленными в настоящем законе.

(2) Уставом квартирного товарищества можно предусмотреть обязанность аудиторской проверки Годового ухгалтерского отчёта квартирного товарищества.

(3) В Годовом хозяйственном отчёте квартирного товарищества, дополнительно к иным установленным в законе данным, указывается также величина хозяйственных расходов по каждой квартирной собственности.

Вопрос:

Как предоставлять отчет тем КТ, где колличество собственников не превышает 10 и где разрешён касссвый метод? 


ст.9 (3) - это делает невозможным принятие решений в том случае, если на общем собрании квартирособственников нет кворума с учётом долей долевой собственности. Если на повторном собрании снова присутствует менее половины от всех голосов собственников квартир, на основании долей долевой собственности, то принятие решения в ходе повторного собрания становится опять невозможным.

ст.23 Созыв нового общего собрания - слово нового необходимо заменить на повторное, т.к. в регистре могут возникнуть вопросы по кворуму присутствующих квартирных собственников на собрании.

ст.28 (2) Домоправитель должен иметь специальность управляющего недвижимостью или управляющего квартирным жильем в значении Закона о профессиях.

- является нарушением конституционного права квартирособственников ( право выбора), поэтому необходимо внести поправку: 

- домоправителем может быть любое физическое лицо, у которого по мнению квартирособственников есть достаточные знания и опыт по вопросам управления КТ.

ст.31(2) При содержании предмета особой собственности в порядке, квартирный собственник, в числе прочего, обязан поддерживать в его пределах такую температуру и влажность воздуха, которые обеспечивают сохранение предмета долевой собственности...

- не понятно какую температуру и влажность воздуха? Необходимо внести поправку:

- При содержании предмета особой собственности в порядке, квартирный собственник, в числе прочего, обязан поддерживать в его пределах температуру и влажность воздуха установленные нормами, действующими для жилых помещений.

Раздел 4. Требование об отчуждении квартирной собственности

- отчуждение крайний случай (не исполняется вообще), может длиться 2-3 года

ст.36(1) -это делает невозможным принятие решений в том случае, если на общем собрании квартирособственников нет кворума с учётом долей долевой собственности. Если на повторном собрании снова присутствует менее половины от всех голосов собственников квартир, на основании долей долевой собственности, то принятие решения в ходе повторного собрания становится опять невозможным.

ст.51(1) Если квартирноое товарищество должно составлять Годовой хозяйственный отчет, то ...

- каждое юридическое лицо обязано по закону представлять в регистр годовой отчет, поэтому слово "если" неприемлемо.

ст.66(1) - является нарушением конституционного права собственников квартир (право выбора).

ст.79 усложняет управление платежей и оплату. В многоквартирных домах данный пункт просто не работает- ни технически, ни юридически и является антиконституционным (отсутствует право выбора).


ст.81 3)

- это делает невозможным принятие решений в том случае, если на общем собрании квартирособственников нет кворума с учётом долей долевой собственности. Если на повторном собрании снова присутствует менее половины от всех голосов собственников квартир, на основании долей долевой собственности, то принятие решения в ходе повторного собрания становится опять невозможным.


ст. 92  

- усложняет управление платежей и оплату. В многоквартирных домах данный пункт просто не работает- ни технически, ни юридически и является антиконституционным (отсутствует право выбора).


P.S. Необходимо внести поправки в закон о вещном праве и ужесточить требования к собственнику, добавив пункты о принудительном отключении коммунальной услуги, если имеется задолженность перед КТ или поставщиком.

Поделись этой страницей!

Адрес
Põhja allee 12-23, Järve linnaosa, Kohtla-Järve linn, Ida-Viru maakond, 30324

Контакт
Email:  raissav9@list.ru
Телефон:  +372 507 2093